国内大部分三四线城市去库存压力大 兰州楼市存量能卖20个月左右

　　原标题：国内大部分三四线城市去库存压力大

　　兰州楼市存量能卖20个月左右

　　自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市存销比仍高达30多个月，即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。那么，去库存有多难？难在哪里？专家表示，各地要充分认识到去库存是一场“持久战”，没有一蹴而就的“猛药”。

　　三四线城市去库存有多难？存销比仍高达30多个月

　　国家统计局数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。

　　从区域来看，中西部楼市去库存速度慢于东部。上海易居研究院发布的最新数据显示，今年一季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507万、1495万和1138万平方米，同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后东部，西部城市出现负增长。

　　同策咨询研究部监测数据显示，2月三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示，2月份全国35个典型城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例，截至2月底存销比为20，比1月份18.2个月扩大了1.8个月。

　　供地过剩和需求不振并存，去库存政策效果打折扣

　　面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施“药量”，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。但目前来看，市场反应与政策初衷之间出现了背离，本就是库存“重灾区”的三四线城市因为土地供应过剩、产业基础薄弱等原因，去库存压力更是有增无减。

　　中原集团研究中心总监刘渊认为，三四线城市一方面存在供应过剩，房屋和土地存量过高，另一方面受产业基础薄弱等影响，人口增长慢甚至负增长，导致楼市供大于求。

　　“大城市的虹吸效应加剧，吸引了不少三四线城市及小城镇人口，致使去库存压力进一步加剧。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，楼市供给侧的问题只能通过自身调整完善来优化。

　　分析

　　没有一蹴而就的“药方”，去库存是“持久战”

　　业内专家在分析当前库存形势时表示，面对如此规模且有增无减的库存，各地政府应有“持久战”的准备，没有一蹴而就的“药方”。业内人士认为，长远看，加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。

　　在供给方面，库存高企的三四线城市政府应限制土地供应，着重消化存量。在需求层面，业内认为三四线城市政府可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度，银行监管部门因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，尝试实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。

　　化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为主力军。专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。记者发现，目前河南、甘肃明确要求，用工单位要将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

　　专家指出，提高农民工进城购房意愿，推进户籍制度改革是关键。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，全面推进并完善居住证制度，让农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。