后疫情时代 平凉房市走势

　　原标题：新房扎堆开建　二手有价无市 后疫情时代平凉房市走势调查 

　　作为一座五线城市,平凉的城市人口、经济总量、人均收入虽然与庆阳、天水相比有差距,房地产市场却始终一枝独秀,房价不但不输邻居庆阳、天水,而且与宝鸡、银川这些准三线城市比肩看齐。

　　与其他城市一样,平凉黄金地段的楼盘十分抢手,往往一房难求,甚至出现过几百套子房子一个上午被一抢而空的盛况。那些所谓的“学区房”或好地段楼盘,刚刚开工便被先知先觉者提前“预订”。一些好地段的二手房价格,已经远超东西郊区一手新房价格。这种看似诡异的紧俏现象,给大多数市民造成一种错觉:平凉的房子不愁卖,价格一路上扬,大有破九逾万之势。

　　事实真的如此吗?后疫情时代的平凉楼市走势如何?且看记者调查分析。

　　记者　秦玉龙

　　碧桂园入驻平凉引发热议

　　今年4月,号称世界500强的著名房企碧桂园,通过竞拍拿到平凉崆峒区新民北路P2020-06号地块,面积为65.26亩,该地块位于柳湖路与新民路交汇处。据知情人士透露,2018年2月,碧桂园就试图进军平凉,曾参与中梁地块的竞拍,但未能如愿。时隔两年后卷土重来,终于得偿所愿,并且拿到了邻近平凉传统商业圈新民路的一片地。5月底,“碧桂园江山府”城市展厅开门迎客,也预示着该楼盘已正式开启预售模式。

　　从土地拍卖信息来看,在平凉拿地的企业是银川碧诚房地产开发有限公司。据知情人士透露,银川碧诚由碧桂园全资控股,碧诚是碧桂园宁夏分公司,碧桂园在宁夏的项目都是碧诚开发的。同时,平凉的碧桂园开发商是平凉碧之城,由银川碧诚全资控股。也就是说,平凉碧桂园不是挂名的。

　　其实,在碧桂园之前,第一个入驻平凉的国内著名房企是中梁。随后,坊间传闻万达也将进军平凉。如今,万达来平凉的传闻已经随风而逝,中梁在平凉的项目关注度也并不高。至于碧桂园未来会怎么样,平凉人还在观望。

　　碧桂园作为国内著名大房企,近几年在四五六七线城市迅猛扩张,基本上每进驻一个城市,多点开花,多盘齐发,再加上“碧桂园”这个大牌子的号召力与影响力,在与本土开发商的竞争中优势明显,迅速抢占了当地高端客户市场占有率,促使地价、房价快速拉升,因而颇受中小城市地主欢迎。

　　有业内人士分析认为,碧桂园的到来,在短期内不会影响平凉楼市格局,原因有三:一是碧桂园在平凉首开项目只有65亩地,规模不算大,难以对现有楼市形成较大冲击。二是与本土房企竞争,碧桂园在知名度和影响力上占有明显优势,可能会“圈粉”部分购房人,但由于其初来乍到,很多人还在观望。三是碧桂园的房子能否在价格、质量、物业服务等方面实力碾压本土房企,从而赢得平凉人的肯定和信赖,尚需时间来检验。综合以上三大因素,在一两年内,平凉房地产市场不会因为碧桂园的到来而重新“洗牌”。

　　他进一步分析,如果碧桂园以一贯做法精装房入市,价格估计会高于本土房企的毛坯房。如果以毛坯房入市,价格与本土好地段楼盘相差不多。

　　据悉,平凉中心城区目前大约有近20个楼盘在售,价格最低的为5800元/平方米,最高的为7800元/平方米。

　　新楼盘扎堆瞄准金九银十　

　　连日来,记者在中心城区走访调查发现,复工复产后,平凉城里随处可见围墙遮挡开建的地产项目。如春生嘉苑、兴盛茗馨佳园、壹号府邸、富春园、泰丰茗庭B区、西兴沁园、紫薇花园、御景华府、世纪花园D3区、江山府、亚太富力城等。

　　某房产公司负责人告诉记者,这么多楼盘近期扎堆开建,瞄准的是“金九银十”的购房旺季。他预计,10月前后,平凉城将会有超过10个楼盘推新、开盘。“大量推新房源入市,一是近期去化率确实很高,二是希望给购房者更多选择。”他感慨,这么大量的新房源相继开建,相继入市,在平凉房市发展史上并不多见,对于购房者来说,可以货比三家,选择多了总是好事。

　　某房产中介公司负责人预测,按照目前平凉房价走势,这些新盘的价格策略比老盘或许更有弹性空间。他分析,一些前期销售不畅的老盘,也准备年底前降价冲量,保证销售额,以完成年度任务。对购房者来说,现在不要急于出手,等新盘扎堆上市、老盘降价促销,年底的选择余地将会更大。

　　选择余地更大了,该怎么挑房?这位有着10多年房地产从业经验的“老中介”,给大家提供了一些建议。

　　首先,经济实力足够的话,尽量选择主城区的楼盘,因为主城区楼盘在子女就学、生活便利等方面更好。其次,刚需人群还是要从交通上考虑,如果是较远的楼盘,要保证交通便利,最好在公交沿线买房,可进一步降低通行成本。第三,针对经济实力有限的农民进城购房者,可以考虑西郊或泾河北岸的房子。相比之下,这两个区域的房源单价较低,比较符合刚需的承受能力。

　　他认为,最近几个月平凉房市将进入一个“不温不火”的阶段,因为这么多楼盘开建,多数刚需购房者会持币观望,表现出并不想要马上买房,一定程度上延缓了购房节奏。但也有一部分改善型购房者总结过往经验,在相对平稳的市场里根据需求理性选择继续购买。对于已经买过一两次房,改善自住需求的购房者来说,选择一个优质项目,永远都不用担心时机不对。而过去的经验证明了,投资优质房产依旧是资产保值增值的良好手段。其实,买房只要是选择稀缺的项目就是对的,特别是对于改善需求型购房者来说,在当下这个淡季市场,换房其实可以更从容,也更容易买到稀缺区域的优质房产。

　　他举例说,目前绿地广场周围的二手房价格基本维持在9000元以上,但成交量很低,属于典型的有价无市。一旦新房大量上市,购房者转而会选择性价比更高的新房,二手房的价格将有望下降,到时候出手比较划算。

　　未来平凉房价会下降吗?　

　　关于这个问题,一位某房产公司高管告诉记者,平凉房价和大城市一样,但也和大城市不一样。因为大城市流入人口多,经济学家叫“人口红利”,人多了买房的自然就多了。反观平凉,流入人口少,流出人口多,势必会影响消费和购买力。但是,现有城市居民的刚需和改善性购房,以及进城农民的购房,都是潜在的消费群体。所以,平凉房价在短期内会维持在现有水平上,不会像西安那样大涨,也不会出现大跌。

　　他分析,随着“平凉向西南”的发展趋势,以新平凉一中、南山公园(三里塬)为新中心的城市形象将逐步树立,将会吸引聚集大批房企在此开发楼盘。但他认为,上至西新桥,下至盘旋路,北至泾河,南至南山根,这一片区域内的房价将维持在高价位,一来这片区域内上学、就医、出行、生活方便,如人们比较看重的好幼儿园、好小学、好初中和大医院,都分布在周边。二来大多数党政企事业单位都在这一片区域内,人们上下班就近方便。三来这一片区域内土地存量和可开发的地方所剩无几。综合以上因素,主城区的房价在很长一段时期内不会出现下降,保值率将远高于东西郊区。

　　在他看来,下半年中心城区新楼盘扎堆入市,以及受疫情影响开发商资金吃紧的现状,平凉房地产市场或许将从今年起迎来“拐点”,从原来的卖方市场进入买方市场。市场供过于求,房企之间竞争激烈,购房者将处于主动地位。姑且不论物美价廉,至少购房者有了充分选择余地。开发商或许为了维护自身利益,不会用太过明显的降价促销宣传手段,但很有可能会出现一些大城市开发商惯用的送阳台面积、送停车位,减免一定数额的物业费等让利方式,变相降价促销,也不是没有可能。

　　尽管今年平凉城区楼盘供应量将有较大幅度增长,甚至可能出现供大于求的局面,但他认为,房价今年仍会稳中有升,增幅将会放缓。

　　他解释,影响房价的因素有很多,但新建商品房的价格是靠楼面地价决定的,楼面地价越高,商品房价格越高。正常的开发商定价,是用楼面地价的两倍以上的价格来进行销售的。比如楼面地价是5000元每平方米,那么销售单价就要在9000元每平方米以上的均价。销售单价低于20%以上就已经是接近亏本了,如果和楼面地价一样的单价出售,就会赔钱。开发商跌不起,除非拍地总额是有政府补贴的,否则谁也不愿意大幅度降价出售。如果卖不出去,就算破产清算,开发商也不会主动降价,这就是房价不会下降的主要原因之一。