【关注兰州小区停车费市场化】“强势”的物业遭遇“孱弱”的业委会 业主权益咋保护

　　原标题：“强势”的物业遭遇“孱弱”的业委会

　　试问业主权益咋保护

　　资料图

　　中国甘肃网5月17日讯 据西部商报报道(首席记者 丁炜娜)没有业委会，全体业主根本或者还没有充分选择权的时候，住宅小区停车服务收费定价市场化，难免会出现良好的初衷与现实背离的局面。专家提醒，即使放开价格，也并非放任不管，更不意味着事中事后监管可以缺位。同时，记者近日从兰州市物价局获悉，针对市场化一年有余的小区停车服务费种种问题，省市物价部门将在近期内对小区停车场收费做出改革。

　　法规

　　停车费涨不涨

　　得经业主大会或业主委员会点头

　　今年2月份，市民罗先生向12345投诉了小区物业公私涨停车费的现象，他在投诉中质疑， “小区内停车费应该是不用交的！”罗先生以《物权法》为依据，认为物业收取停车费并不合法。“既然公共用地属于业主共有，凭什么还要收费？”罗先生还进一步质问物业公司收取停车费的主体合法性。“是哪个部门或个人赋予物业收取停车费的权利？小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，物业应出示小区公共收益分配方案。”罗先生称。

　　对“停车位归全体业主所有”，甘肃锦荣律师事务所的席晓丽律师认为，这是对《物权法》的不完全的理解。《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以，目前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门用来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等方式，约定其归业主专有或专用。在这种情况下，其收费与收入都与业主没有关系。

　　席律师强调，只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的收入，才属业主共有。根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放车辆进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。从这个角度讲，席律师认为罗先生对“物业公司的收费主体资格”的质疑，有一定道理。因为，物业公司并不是收取这部分停车服务费的主体。

　　根据我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费，因此，如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。

　　记者也从兰州市物价局服务价格管理处了解到，小区停车服务费价格放开后，根据《中华人民共和国物权法》，占用业主共有的小区道路、绿地以及小区其他公共场所、场地用于停放车辆的车位属于小区全体业主共有。所以，停车费价格应该是由业主和物业公司协商来定，这就需要业主委员会发挥作用，行使权力。需要业主和物业公司双方来制定合理的方案，不能由哪一方单独说了算。

　　甘肃省发改委《关于进一步落实<甘肃省定价目录>有关问题的通知(甘发改价调〔2015〕1259号)》中明确指出，《目录》说明第七项“住宅小区停车服务收费如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的，则放开收费标准”，其中“协商议价条件”是指住宅物业小区已成立业主委员会，或者未成立业主委员会但经多数业主同意，能够与物业服务企业、停车服务企业对停车服务收费协商一致，即为符合协商议价条件。虽已成立业主委员会但不能与物业服务企业、停车服务企业对停车服务收费协商一致的，视为不具备协商议价条件，由价格主管部门制定收费标准。具体办法由市(州)、县价格主管部门制定。

　　调查

　　九成小区未设业委会

　　不理性维权事件频频上演

　　从文件中看来，停车服务收费市场化的关键因素是业主委员会。然而，记者了解到，兰州市超过九成的小区并未成立业主委员会，一些小区虽已成立了业主委员会，却不能有效监督物业公司。业委会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权利基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　记者从兰州市城关区物业管理办公室了解到， 2010年在兰州市房管部门备案成立业委会的小区仅有69家，2012年有90家。城关区目前有2097个物业小区，只有56个业主委员会备案。而在整个兰州市，成立业委会的小区比例不足百分之十。即使成立了业委会的，许多运行也不正常，有的业委会未进行换届，还有一些因种种原因而解散。

　　在兰州安宁区的某大型小区，2015年就经历过业委会流产事件。物业费1.5元/平方米，地下停车费350元/月，小区业主开始想方设法成立业委会，短短几天时间就争取到了一千人左右的签名。可随后街道社区通知，将由街道社区出面牵头为业主筹建业委会。然而，社区要求小区住户必须本人亲自拿着身份证原件和购房合同到社区办公室确认相关手续。“许多业主是贷款买房，购房合同抵押在银行，操作起来十分困难。最后很多业主的积极性都被挫伤，业委会的事就不了了之了。”

　　兰州市房管局物业管理处处长袁立铭表示，业委会当初是从《物权法》角度出发出现的产物，本身有着很好的出发点，然而2010年将业委会成立管理下放到街道这五年来效果并不理想，不仅兰州，业委会的成立在全国都远未达到预期。在他看来，之所以业委会这项好政策没有得到好的落实，一方面是大多业主公民意识仍有所欠缺，业主们在不威胁到自己切身利益时对成立业委会的积极性不高。另一方面，即便成立了业委会，仍旧很难发挥真正为业主服务的作用，一些业委会最终成为一些人谋取私利的工具，遭到了业主们的摒弃。

　　当记者询问业委会成立过程是否因为过于繁琐影响到业主积极性时，袁立铭无奈地表示，由于房产对老百姓来说意义重大，业主委员会的成员必须是房产拥有者，在处理这些问题时必须慎之又慎，不允许出现任何纰漏。曾经就出现过由于工作疏忽将非房屋实际拥有人列入业委会，遭人举报后整个业委会选举结果无效的情况。

　　没有业委会，兰州市大多数小区在遭遇了物业公司的涨价、乱收费等现象后，居民便投诉无门，居民的反抗就变得不那么理性。堵门、吵架、拒缴物业费等，在无奈之下都成了与物业公司抗衡的“利器”。七里河区某小区在3月份就发生了业主车辆堵门事件，业主抗拒物业私涨停车费，纷纷将车辆开到了大门口，最后由警方出动才解决了争端。

　　建议

　　政府应协助小区成立业主自治机构

　　兰州市政协委员胡骏认为，业主委员会等业主自治机构，在业主与开发商和物管公司之间的谈判中，有相当重要的作用，可以让业主拥有对等的协商权和定价权，对诸如小区物管费定价、停车费定价等与业主息息相关的重大物业事项，进行公平公正的协商。

　　但目前大部分的城市住宅小区之中，由于种种原因并没有类似的业主自治机构，所以胡骏认为，政府应履行物权法中规定的职责，积极协助小区尽快成立业主自治机构。胡骏同时认为，开发商和物管随意单方面上涨停车服务费的行为肯定是不对的，是在利用拥有产权、处于垄断地位的优势。“这个时候，政府就应该尽力去搭建一个公平对话的平台，指导双方进行理性的沟通。同时严惩单方面涨价的行为。”不过胡骏补充说，物业管理服务本身也比较复杂艰难，“我们也经常看到个别业主因种种原因，长期拒缴物业管理费或停车费，导致物管经营困难。”他认为，在这种情况下，由政府构建的沟通平台就显得十分重要，这一平台并不偏袒任何一方，而是公平协商谈判。