去库存背景下 兰州楼市何时“春暖花开”

　　原标题：去库存背景下，兰州楼市何时“春暖花开”?

　　市民在西固一家新开的楼盘售楼中心选房。

　　兰州一刚交工的楼盘。

　　楼市去库存主基调已然奠定，许多购房者眼巴巴地等着楼市降价，但是春节刚过，不少一线城市排队购房场景再现，兰州也有开发商有意无意释放出楼市还将涨价的信号。伴随着一系列楼市“松绑”政策的出台，2016年，房价这头怪兽会以怎样的面目示人？购房者忐忑不安地等待着。

　　政策组合拳

　　2月28日下午，兰州气温回升，浮尘渐散。

　　黄河北一处楼盘迎来了猴年节后少有的一拨客人，去年双双退休的王福海和老伴就在其中，工作了一辈子的他们准备购买一套小户型的房子养老。

　　三年前，王福海的旧房子拆迁，他选择了货币安置。过去的三年，王福海没少看楼盘，满意的房子很多，但是手里的钱总是很少。“我不愿意租房，再说也想给子孙留下点遗产，就动了买房的念头。”王福海说，“像我们这样领养老金的，也没能力贷房贷，手里的现金能买个啥房就住啥房。”

　　王福海工人出身，但是对政策门清。活了一辈子，他悟出一个道理：“我们不爱讲政策，但是谁的生活也离不开政策。”王福海笑着说，“你看，等了3年，买房子的政策就等来了。”

　　2月19日下午，数次博弈后，财政部官网挂出《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，要求自2月22日起，除北京、上海、广州等一线城市，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。

　　这是猴年春节之后，国家层面第一次出台和楼市有关的政策，其目的依然是去库存。

　　加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策，各地政府主动推进房地产去库存的信号强烈。

　　据易居研究院的监测数据显示，2015年年底，兰州新建商品住宅存销比为16.8个月，也就是说，兰州目前的新建商品住宅需要一年多的时间来消化。

　　据统计，目前兰州市库存商品房面积1251.33万平方米，其中住宅面积为741.79万平方米，近郊四区库存面积为476.82万平方米，占到64.3%。

　　为了去库存，从国家层面到地方政府推出了一套由住房公积金、降低税费、契税补贴、棚户区改造货币化等政策组合拳。

　　住房公积金已成为去库存的重要工具。甘肃省已落实推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等，积极推进异地购房。2015年11月，兰州出台了住房公积金新政，兰州住房公积金管理中心对拥有一套住房并结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件第二次申请贷款的首付款及贷款额度比例进行了调整，将商品房、经济适用房、二手房、他处房产抵押等几个贷款品种的最低首付款比例由30%降低至20%，贷款额度比例由70%提高至80%。二套房贷款首付比例的降低，将为购房职工家庭提供更有力的资金支持，更好地发挥住房公积金保障民生的作用。

　　此外，出台“26条”新政，首次购买普通住宅契税降至1%，取消商品房套型和面积限制，取消居民在兰购房套数限制，取消境外购房限制，取消申办预售许可证形象进度限制等。

　　及至2015年12月，又出台购买二套新建商品房契税补贴政策，鼓励市民购房。

　　为了去库存，在政府政策大力支持下，开发商们也不遗余力，不断推出降低首付额、送物业费等活动，所有这些努力都是为了让2016年楼市更暖一些。

　　王福海老人如果现在买房，他将省下一笔不菲的交易费用。

　　涨价的冲动

　　猴年春节刚过，排队购房的盛景再度在个别城市重演。

　　据媒体报道，2月27日，位于杭州城东的楼盘杨柳郡迎来二期首批房源开盘，388套房吸引了客户超1400组、约3000人到场，最终在正式摇号开盘2小时后宣告售完，成为杭州楼市猴年首个“半日光”楼盘。

　　这样的热销场面同样在上海出现。在上海某均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光。深圳、南京等城市也出现“裹棉被排队”的“漏夜抢房”景象。

　　兰州一位地产人士，2月29日在其微信“朋友圈”中转发了“半日光”楼盘新闻，并写下评论，“楼市越来越好，观望者赶快行动吧！”

　　支撑这位地产界人士的依据就是，随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房产交易契税营业税减免等一系列“政策红包”逐步落地，春节后楼市出现一波“加速回暖”行情。

　　易居智库研究总监严跃进对媒体表示，近期多地楼市火爆、房价上涨的原因有三点：一是宽松的购房政策使各类购房者在更低的门槛下得以进入楼市，市场交易活跃反过来推动房价上涨；二是局部优质供给开始出现库存规模不足，进一步刺激一、二手房价格呈现快速飙升态势；三是受心理预期影响，尤其是在“买涨不买跌”心态下，会有一部分“恐慌心理”存在，进而推高房价的非理性上涨。

　　2月26日，国家统计局发布“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，涨幅最高的是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

　　1月份，兰州新建商品房价格环比上涨0.2%，同比下降0.8%，二手住宅价格环比上涨0.2%，同比下降0.4%。这是自去年8月兰州新建商品房价格中止环比下跌后，连续第6个月环比小幅上涨或持平的态势。

　　事实上，在一线及少数二线城市楼市“春意渐浓”的同时，不少二线靠后及三、四线城市去库存压力依然“寒意十足”。

　　国家统计局的数据显示，绝大多数三、四线城市房价同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三个城市湛江、蚌埠和襄阳均为四线城市，房价跌幅都超过3.5%。

　　业界认为，即使“楼市红包”持续给出，“在分化加剧中去库存”依然是2016年楼市“主旋律”。

　　裹挟的购房者

　　排队购房的盛景虽然还没有在兰州再现，但是兰州的购房者想必内心已是五味杂陈，汇集成一个终极问题，那就是2016年该不该买房。尽管专家们发出了各种论调，作为购房者其实只在乎一件事，房价要涨还是要跌。

　　年前，中央经济工作会议提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

　　市民王兴平的疑问是，在去库存的过程中，房价能否下降，能下降多少？

　　王兴平是兰州本地人，已过而立之年尚未结婚，目前和父母居住在一起，他自己开了一家经营电子产品的店铺，生意一直不温不火。王兴平说没结婚的一个原因是，自己没有买房子。王兴平的父亲是一名铁路工人，母亲从农村进城后，一直没有稳定的工作，这个家庭从一开始日子就过得很紧巴。如今父亲早已退休，仅靠微薄的养老金根本无力扶持儿子买房。

　　王兴平和父母一直等待着兰州房价下降的一天。从去年开始，去库存的概念连70岁的老父亲都知道了，一家人都觉得房价可能会降了。

　　但是降低房价有可能吗？一位不愿具名的地产人士分析说，没有内部压力，比如开发商面临着资金流的问题，不然降房价很难，因为构成房价的成本因素已经形成，去库存的房子基本上都是已经建成或者至少是拿到预售证的房子，构成房价主要成本的土地出让金、建筑成本、税费等早已经缴纳了，开发商能做的就是让出自己的利润给购房者，除此之外再无降价空间。

　　房地产市场上还有一个非常重要的特点，买涨不买跌，人们买房子大多是在房价上涨的过程中实现的，如果房价处于下降通道，人们很少会出手购买，以前个别楼盘出现的降价引发的砸盘就是这样一个极端案例。有鉴于此，有房地产界人士透露，现在的环境下，不少房地产商也抱团取暖，口头约定价格联盟维持房价，以利形成供给市场一个稳定的预期。

　　如此分析，去库存阶段，购房者唯一的利好就是政府降低交易环节的费用，进一步降低购房人的成本。

　　在市民张扬的印象中，至少过去一年，楼市都在去库存，他的疑惑是不好卖应该降价才对，逆市涨价是真实的市场需求还是营销策略？

　　也有业内人士指出，当前楼市“涨声一片”中也存在“虚实不一”。“涨价分很多情况，有些楼盘需求支持良好，去化已有六七成，剩下的房源就有本钱来涨价以获得较高的利润空间，适当放慢去化节奏。”还有一些涨价只是营销行为，实际上是急于去库存，最终还要看市场买不买账。

　　对于像张扬这样的持币待购刚需而言，在去库存的背景下，他们会选择“鸵鸟政策”，把头埋进沙堆里，对涨价消息充耳不闻，等了这么多年，不在乎再等等。

　　(文中部分人物为化名)文/ 首席记者 邱瑾玉 图/ 记者 张向华