从房地产商看平凉楼市

　　原标题：从房地产商看平凉楼市

　　——平凉房地产市场现状调查(二)

　　记者 李芳芳

　　沙子卖水泥价

　　原料价格上涨

　　从去年9月份就开始计划换房的焦娜，在了解了一圈当前的平凉房价后，只好暂时放弃了换房的打算。

　　她住在平凉某知名房产企业开发的一处精品住宅小区。从去年秋季开始，这处小区及周边同一开发商修建的后期楼盘，成了平凉交易最为火爆、房价上涨也最快的区域。

　　焦娜家现有住房是一套98平方米的小户型，从长远角度考虑，换一套大户型无论对孩子的成长，还是从家人的居住舒适度来说，都显得非常必要。

　　她想在本小区换一套130多平方米的大户型房，然而房源十分紧张，物以稀为贵，看中的一套136平方米的精装二手房，一平方米卖到了9000元，严重突破了自己的心理价位，也超出了家庭承受能力。不愿换到其他小区的她，只好暂时继续“蜗居”在小房子里。

　　焦娜的经历在平凉不是个例。从去年就一路攀升的房价，促使不少人产生了换房的想法，同时又“无情”地浇灭了很多人换房的热情。

　　早已换了房的人优哉游哉，名下房产增了值的更是做梦都会笑出来。和焦娜同一个小区的陈鹏举，儿子工作签到了外地，去年年底本打算趁着好价钱，卖掉给儿子准备的婚房，然而看着那段时间房子一天一个价，也舍不得出手了，想“等等再看，说不定还能再涨涨”。

　　打算换房的市民要么迎难而上，咬紧牙关换了新房，要么像焦娜这样知难而退，再次观望。采访中，大部分市民表示平凉房价涨幅太快，已经超出了普通家庭的承受能力。

　　“沙子卖出了水泥价，建材价格上涨，房价肯定会受影响。”记者调查发现，在平凉房地产开发商看来，平凉房价的上涨，与去年全国环保政策收紧，沙厂、石料厂等不符合环保规定的企业全部关停，继而导致原材料价格上涨不无关系。

　　一位姓刘的房地产从业人员告诉记者，2016年，平凉建筑材料市场上，一方沙子还是几十块钱，现在涨到了两百块钱左右，平凉没有沙子，很多企业一直在陇县、固原这些地方采购。

　　从去年开始，国家对违反环保政策的企业采取了高压态势，对不符合规定的小作坊和小型企业均进行了关停。数据显示，平凉2017年以雷霆手段，先后依法取缔或关闭河道非法砂场及疏浚点155处。

　　房地产业内人士认为，下游生产商锐减，生产量满足不了本地市场需求，本地建筑企业只得寻求外地供应商，导致了成本的增加，因而处在产业链上游的房地产企业势必会随之水涨船高，提高楼价。

　　马玉龙在平凉经营一家建筑工程公司，前几年承揽过楼房建设工程，最近两年一直从事道路桥梁的建设。他最直观的感受是，去年沙厂关停以后，平凉一方沙子从以前的50元—80元不等涨到了现如今的180元以上。据他介绍，平凉大多数建筑企业就近到宁夏的泾源和固原采购沙子，华亭及部分崆峒区的公司甚至到陕西拉沙，“有时候沙场还不出具发票，你若要不买有人抢着买。”

　　李强(化名)是崇信县某沙厂老板。沙厂关停后的一些剩余库存，在去年秋后卖到一方140元—150元的价钱，最高时还涨到180元一方。

　　与此同时，受政策影响，全国各地的水泥、钢材、陶瓷等原材料均出现不同程度的涨价，钢材从原来的一吨2000多元涨到了4500元左右，价格翻番。

　　记者在走访调查中注意到，平凉中心城区一处新开售楼盘的售楼中心，在比较显眼的位置立了一块牌子，上面清楚的标明了沙子、石料、水泥、钢材等原材料价格，以便购房者了解当前楼房的建设成本。

　　地价税费增长

　　房价水涨船高

　　魏林(化名)是平凉某房地产开发公司的负责人，多年来他的公司一直在县上发展。去年，为了企业的长远考虑，也为了拓展业务、承担更大的社会责任，他携公司进军平凉中心城区房地产市场，以期在更广阔的天地实现自己的房产梦。

　　对于平凉当前房价高企的现象，他认为除了原材料的上涨，还与人工工资及地价有很大关系。

　　人工工资方面，两三年前平凉建筑工地上，一个小工一天的劳务费是100元，大工200元，而现在小工工资涨到了180元左右，大工工资更是逼近了300元。

　　焦娜是平凉一家房产开发公司售楼处置业顾问，她对此前换不起房的际遇也表示释然，“毕竟人工工资上涨厉害，你就是拿200块钱找个搬砖的人，也不一定能找下。”

　　一些业内人士表示，出现这种情况的原因，一方面在于劳动人员正常的工资上涨，另一方面在于许多农民工为了多挣钱，选择到外地打工而远离本地，造成本地用工市场人力资源相对紧缺。

　　魏林认为，房价历来与地价相伴相生，房价的上涨会刺激开发商争相拿地，地价的飙升也会引起房价的增长。

　　他告诉记者，8年前，平凉土地拍卖价格一般在每亩百万元左右，最高200万元。地价在房价中的占比约为1000元/平方米。而现在，一亩地的拍卖价格上涨了近两倍，地价在房价成本中的占比也随之增加。

　　此外，近年来平凉征地成本也在一路上涨。焦娜回忆，2012年前后，平凉一套中小型院子，十几万最多二十万元就能征来，而现在翻了几番。

　　采访中，多家房产企业负责人均表示，在推动房价上涨的诸多因素中，还有一个特殊情况不容忽视，即税务实行营改增后，房地产企业实际税负的“不降反升”。

　　据他们反映，营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的三大税种，针对房地产企业的收费项目有几十种。

　　营改增后，税种由营业税改为增值税，其他税种不变，税率由原来的营业税5%改为增值税11%。单从税率方面看，税率有较大提高，但因增值税存在抵扣链条，只对增值额征税，而营业税是对全部营业额征税，所以从理论上讲，最终会降低整体税负。

　　不过，据专业人士分析，营改增后，房地产企业在被认定为增值税一般纳税人，适用一般计税方法，按照增值税率11%计税的情况下，房地产企业整体税负根本不可能减少，将比营改增前增加售房收入的2%至3%。这种情况下，假设房地产企业一个项目的销售收入是100亿元，营改增后整体税负将增加2亿元至3亿元，也意味着净利润将减少2亿元至3亿元。

　　平凉某房地产企业负责人认为，按照目前增值税最高标准17%收，企业成本收入率不高的情况下，可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过17%，所以企业压力较大。

　　消费需求升级

　　开发理念转型

　　看到自己公司开发修建的楼盘如此抢手，平凉一家知名房地产企业负责人表示，公司旗下某某花园小区属于资源型楼盘，其自身的区位优势决定了市场销售局面，加之房源紧俏，一房多抢的现象自然不难理解。

　　在他看来，当前进入换房2.0时代，随着人们对幸福美好生活的向往和追求，大家对居住环境和小区条件都有了新的要求。“住在老旧小区的住户想换到物业好的小区，地段偏僻的想换到好地段，楼层欠佳的想换个好楼层，户型不理想的还想换个满意的户型。”他认为，过去那种只要是楼房可以住人的简单想法，已经不复存在。如今，人们买房置业会从小区的居住环境、配套设施、物业服务、交通条件、就医就学等方面进行通盘考虑。因此，住宅小区的设计理念、配套设施及服务项目等各方面都在升级，这也促使了房地产商开发理念和建筑风格的转变。换句话说，是人们对房屋需求的转变升级，增加了开发成本，从而无形中抬高了房价。

　　同时，作为家庭的一项重要开支和投资项目，大部分置业者还会考虑到房子未来的增值空间，以实现投资收益的最大化。记者做了一项线上调查，50名调查对象中，半数以上的人将房子是否有增值空间放在买房的首要条件，其他人也将房子是否有增值空间列入买房应考虑事项。

　　去年年底，平凉中心城区某国际花园楼盘隆重开售，该小区号称将打造平凉首家高端智慧住宅小区，以高品质、智能化豪宅引领平凉人居环境和生活品质再上新的高度。据记者调查，自开售以来，“一期6栋楼房子已经卖的差不多了。”据一位姓梁的销售人员介绍，春节前后去咨询买房的人不少，每天都有一定的交易量，连4楼、18楼这些平时并不被看好的楼层，也很快预订了出去。

　　对此现象，某知名房地产企业负责人展望，未来能增加居民幸福感和安全感的智能化住宅小区，将是地产开发的方向和趋势。近一两年，这家公司计划在平凉打造一处高端智能化商住小区，以高科技电子智能住宅系统服务业主生活。

　　“我们的理念和原则是通过高端小区创品牌，以中端小区创效益，以低端小区惠民生。在促进企业发展的同时，承担应尽的社会责任。”在他看来，最近两年政府出台了一系列宏观调控政策，去库存保证中低收入家庭住有所居，进行棚户区改造，切实改善居住环境。因此，平凉房价相较于固原、庆阳、宝鸡等周边城市相对平稳，楼市也不存在泡沫。

　　这位负责人表示，他们公司所有楼盘的开盘价均没有超过六千元，最近被炒到七八千元一平方米的房价，也是因为资源紧缺而导致的非正常情况。

　　一路走高的房价，引发不少人对平凉房价未来走势的种种猜测，该负责人坦言，平凉房价在未来还有上涨的空间，公司旗下的高端智能化小区开盘价每平方米不会突破万元。