兰州楼市投资风险度35城中居第四位

　　原标题：兰州楼市投资风险度35城中居第四位

　　中国甘肃网8月13日讯 据兰州晚报报道 (记者 王星明) 对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。8月12日，记者从易居研究院发布的《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告注意到，在35城中，兰州2016年下半年至2017年上半年的房地产短周期风险度排在第四位，也就是说，对于兰州楼市，仍然面临着库存去化的问题，投资存在一定风险。不过，报告同时也指出，风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名靠前的城市就具有百分百的风险，也并不代表排名最后的城市没有任何风险。

　　市场需求：兰州排在第五位市场需求潜力较高

　　为了去芜存菁，提高指标的精准性，该报告精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。

　　报告将市场需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。

　　从35个重点城市住房需求潜力综合指标排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显(注意：这里指代需求增长率，而非需求规模，数值仅体现不同城市间需求增长态势的相对强弱)。排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。

　　兰州排在第五位，位居西北五省会城市第二位，需求潜力高于西安和西宁、银川。“排名越高的城市，说明市场需求潜力较高，企业进入风险较小。”该院研究员朱光表示，作为省会城市，兰州在教育、医疗、就业等资源上，都具有一定优势，这对于甘肃其他市州的人们来说，具有极大的吸引力。

　　市场供应：兰州排名最靠前供应压力有所加大

　　近两年35城住宅库存整体呈现高位盘整并逐步下降的态势，主要是2015年随着楼市政策的逐步宽松，市场开始复苏。虽然市场整体有所好转，但由于城市分化严重，多数库存较高的三四线城市土地供应和房屋新开工暂停或放缓，也导致35城整体新房供应依旧放缓。因此，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年(2016年下半年和2017年上半年)，新房供应仍将减少，住宅库存压力进一步缓解。

　　市场供应方面，得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。从35个重点城市商品房供应综合指标排名看，兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。

　　市场供求：兰州排第四位今年房价恐难强势

　　这一综合指标从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。

　　从35个重点城市商品房供求压力综合指标排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，而兰州则排在第四位。报告认为，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价恐怕难以强势。

　　房价偏离：兰州偏离度在负区间房价没有大跌空间

　　报告依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名，报告对未来一年35城房价做了判断。

　　房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有23个，说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。

　　偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。但是报告认为在未来一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于承载了过大的上涨压力，这三地楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势，尤其是深圳，2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象，未来一年，房价很可能出现回调。

　　值得注意的是，在35个重点城市房价收入比偏离度综合指标排名中，兰州排在倒数第五位，而其房价偏离度处于负区间，“兰州的房价相对平稳，去库存仍然是主要任务”。朱光认为，未来一年，兰州房价没有大涨或大跌的空间，预计仍将保持稳中有升的平稳态势。

　　综合指数：兰州风险度较大排在35城第四位

　　综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。

　　从35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名来看，得分排名前五位的城市是呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢，如何有效地刺激需求，消化市场库存，将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。

　　报告根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，列出2016年35城风险度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。记者注意到，兰州排名第4，风险度为62.0%；西安排名第6，风险度为47.6%；西宁排名第10，风险度41.5%；银川排名第13，风险度37.9%；乌鲁木齐排名第15，风险度33.5%。不过，报告同时也表明，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名靠前的城市具有百分百的风险，也并不代表排名最后的城市没有任何风险。

　　市场需求 城市排名

　　乌鲁木齐1

　　深圳2

　　兰州5

　　市场供应

　　城市排名

　　兰州1

　　太原2

　　海口3

　　市场供求

　　城市排名

　　呼和浩特1

　　海口2

　　乌鲁木齐3

　　兰州4

　　房价收入比

　　偏离度

　　城市排名

　　深圳1

　　上海2

　　厦门3

　　兰州倒数第5

　　综合指数

　　城市排名

　　呼和浩特1

　　海口2

　　太原3

　　兰州4

　　长春5

　　注：35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。