兰州市下发相关意见加快推进四位一体物业管理机制

　　●长期以来，物业公司把自身定义为一个“管理者”的角色，而不是物业服务提供者的角色，导致在个别小区物业的特色往往是飞扬跋扈；而权利意识逐渐觉醒的广大业主又以拖欠物业费等极端方式，试图帮助物业企业意识到业主的价值。物业企业角色的错位和业主失当的维权手段，毫无疑问会把整个小区拖入一个恶性循环中。

　　●业主和物业之间这种“主仆颠倒”的关系，最根本的原因是本应该强势的业主大会和业委会没有起到作用，即业主不能有效地组织起来，缺乏沟通、交流和共同行动的能力。

　　●5月17日，兰州市住房保障和房产管理局发布了《关于加快推进物业小区业主自治机构成立工作的指导意见》(下称《意见》)，提出加快建立健全社区监管、业主参与、企业升级、协会推动的四位一体物业管理机制，以期提高业主自我治理水平，达成促进和谐社区建设的目标，可谓恰逢其时。

　　修正物业企业和业主的关系

　　2007年，根据《物权法》的要求，修订后的《物业管理条例》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“管理”转变成“服务”，但是遗憾的是定位的巨大变化，并未能带来物业企业和业主之间关系的根本改善。

　　一个新近的例子是，2016年3月19日，兰州安宁区阳光怡园业主委员会成立半年后，因不满原有物业公司的服务，合同期满后，小区千余户业主通过业主委员会决定不再续约，重新聘请物业公司。然而，新选聘的物业企业在进驻小区时，却遭到原物业公司抵抗。双方互不相让，剑拔弩张，新旧物业交接工作陷入僵局，最终诉诸法律，等待司法的最终裁决。

　　城关区飞天家园A小区内商铺林立，供水、供电管网老化，已经严重影响到业主生活，但是由于小区建成时间久远，公共维修基金缺失，许多问题一直没法解决，以至于物业企业和业主之间势同“水火”。该小区现任业委会主任向仁荣告诉记者，2005年小区召开业主大会成立业委会后，整个小区物业管理日渐改善。

　　兰州市开始对老旧楼院进行整治后，飞天家园A区被兰州市住房保障和房产管理局列为维修基金归集试点小区。向仁荣告诉记者，经过小区业主大会表决，大家同意每个月缴纳物业费的时候，按照合适的比例分摊公共维修基金。截至记者采访，该小区公共维修基金归集率已达95%以上，以前业主委员会向物业公司借钱搞公共维修的日子一去不返。

　　天庆花园物业项目经理告诉记者，如果说以前物业企业对业主们成立业委会监督企业是怀有某种敌意的话，那么现在物业企业是举双手欢迎小区业主召开业主大会成立业委会，因为有了业委会的沟通，开展物业工作也方便多了。

　　物业小区业主如何自治

　　目前小区物业体系普遍比较复杂，有两个概念先要说清楚，一个叫作业主大会，一个叫作业主委员会。根据2016年4月1日甘肃省十二届人大常委会审议批准的《兰州市物业管理条例》规定，一个物业管理区域只能有一个业主大会，业主大会由全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会通过选举产生。

　　《兰州市物业管理条例》规定了业主大会有权决定的13项事宜，包括：制定和修改管理规约、业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；改变共有部分的用途；利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；利用业主共有的道路、场地设置车位及管理收费事项等。

　　召开小区业主大会成立业主委员会，说多做少，成立不易，是不少小区业主面临的困难。兰州市房管局有关部门人员告诉记者，一直以来，因为业主参与意识低、意见难统一等原因，全市成立业主委员会的物业小区不到5%。

　　5月17日，兰州市住房保障和房产管理局发布了《关于加快推进物业小区业主自治机构成立工作的指导意见》(下称《意见》)，为这个困扰已久的难题给出了解决之道。《意见》要求，各县区物管部门要采取以下方式推进业主自治管理工作：对符合召开业主大会条件的小区，由街道、社区指导先成立业主大会筹备组；筹备组成立后，条件成熟的小区召开业主大会、成立业主委员会；条件暂不成熟的小区，可以成立临时物业管理委员会，代行有关法律、法规规定的业主委员会的职责。

　　按照市房管局《关于加快推进业主自治管理工作的通知》要求，今年6月份之前各区业主自治机构成立比例要达到50%以上，年底之前实现100%全覆盖。

　　尚未召开业主大会成立业委会的小区快来划重点：

　　1.业主大会筹备组成立需要哪些条件？

　　物业小区内交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积50%以上，或者首套房屋交付使用已满两年的，满足召开业主大会、成立业主委员会的条件。对符合业主大会成立条件的物业小区，各县区、街道物管部门要加强指导，积极组织成立业主大会筹备组，筹备召开业主大会，选举产生业主委员会。

　　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位(或原产权单位)代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区代表组成。筹备组成员人数应为5人左右的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或社区负责人担任。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者社区组织业主推荐，业主代表资格除年龄不做限制外应当符合业主委员会委员的任职资格，优先将社区楼院长、老党员、社区综治员等纳入筹备组。筹备组在成立后将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告15天。业主对筹备组成员有异议的，由街道物管部门协调解决。

　　2.召开业主大会、成立业主委员会有哪些条件？

　　新建物业小区达到召开业主大会条件后，开发建设单位要按照物业所在地的县区、街道物管部门的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： (1)物业管理区域划分的资料；(2)房屋及建筑面积清册；(3)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件； (4)房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明；(5)物业服务用房配置的资料； (6)业主名册。

　　开发建设单位未及时书面报告的，20%以上已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

　　3.有下列情形之一的物业管理区域，应当成立临时物业管理委员会：

　　(一)首次业主大会召开前的前期物业管理期间或者达不到《兰州市物业管理条例》第十条规定的条件无法成立业主大会的；(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导两次后仍不能成立的；(三)业主委员会不履行职责达一年以上，无法正常开展工作，严重影响小区物业管理和谐稳定，需要调整或重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导两次后，仍不能选举产生新一届业主委员会的。

　　4.临时物业管理委员会的任职条件有哪些？

　　临时物业管理委员会总人数应当为7到11人的单数，其中业主代表应当不少于临时物业管理委员会人数的50%。业主代表的资格与业主委员会的任职资格相同，业主代表经业主推荐或者自荐，由街道办事处、乡镇人民政府审定。临时物业管理委员会的主任由业主代表担任。

　　5.经费如何保障？

　　新建小区筹备首次业主大会所需经费，由开发建设单位承担，原则上按每平方米0.5元左右的标准确定，具体标准经物价部门审定通过后，正式执行；老旧小区或开发建设单位已灭失的小区，经费由全体业主承担。

　　业主大会成立后，业主大会、业主委员会工作经费开支、工作津贴由全体业主承担，具体开支范围、标准由业主大会决定。有公共收益的，可以从公共收益中列支。

　　首席记者 邱瑾玉