加杠杆去楼市库存风险多多

　　加杠杆去楼市库存风险多多

　　潘璠

　　从当前我国经济发展的阶段性特征着眼，继续加杠杆既会加重民众的生活压力，也不利于房地产行业的健康发展。要在坚持居住属性和分城施策原则的前提下，在保持房地产业健康发展和推进农业现代化的同时，加快人的城镇化进程，进而带动二三线城市去库存

　　近一年多来，我国先后多次降准降息，一些城市还调整首套房房贷认定标准、降低二套房贷标准、取消“限外”政策。与此同时，有些房产中介、开发商乃至金融机构，或明或暗地搞起了“首付贷”业务。这些动作在一定程度上支持了住房市场的向好，也给经济发展和民众生活增加了潜在风险。从当前我国经济发展的阶段性特征着眼，继续加杠杆既会加重民众的生活压力，也不利于房地产行业的健康发展。

　　首先，我国很多城市的房价收入比已经很大，加杠杆刺激房价走高，房价收入比将进一步加大。2015年，全国城镇居民人均可支配收入为3.2万元，即使是一线城市，北上广深的人均年收入也分别仅有5.3万元、5.3万元、4.7万元和4.5万元。在偏态分布状态下，多数人的收入往往会低于平均水平。房价收入比本已经悬殊，加杠杆必然会刺激一些地区房价大涨。今年以来，全国商品房销售面积和销售额增速不断创下新高，同比涨幅由延续半年多的百分之十几，跃升至1-4月的36.5%(销售面积)和55.9%(销售额)，销售额涨幅高于销售面积涨幅近20个百分点，表明均价有了较大幅度上涨。这种状况持续下去，房价与收入的差距必然继续扩大。

　　第二，现阶段我国的社会保障水平还相对较低，加杠杆将对一些民众的生活增加不确定因素。尽管多年来社保覆盖面不断扩大，但由于我国人均GDP仍处于世界中等偏下水平，且老龄化程度不断加剧，多数职工养老金水平较低，就医也需要自付一定比例，还有相当医疗项目属于自费。若是加杠杆，贷款的门槛越低，贷款的比例就越高，贷款的本金及利息也越高，还贷的压力也越大。巨额贷款必然使重压下的“房奴”难以放心大胆地正常消费，幸福感被房子挤压得严重缩水，如遭遇大病或家庭突发事件，个人生活将陷入窘境。

　　第三，加杠杆会再次刺激投资性需求，不仅不利于去库存，还有可能积聚新的房地产泡沫。加杠杆不仅释放了部分刚需和改善性需求，还刺激了投资投机需求。今年前4个月，除了销售量、价格双涨外，房地产投资也一改持续了一年的增幅逐月降低局面，呈现出明显的V形反转；土地购置面积降幅也从持续了一年多的30%以上迅速缩小至6.5%；本年到位资金增速则由一年前的3%迅速跃升至16.8%。若继续加杠杆，必然导致旧有的泡沫尚未挤出，新的更大的泡沫又在刺激下积聚。

　　第四，加杠杆会积聚楼市泡沫，必然使发生金融和经济危机的风险加大。虽然目前我国房贷在总贷款中的比例明显低于发达国家，但如果持续加杠杆，甚至让“首付贷”大行其道，并因此加剧了楼市泡沫，还贷风险和银行坏账风险都将明显上升。一旦泡沫破裂，相当一部分依靠贷款的炒房客将无力偿还贷款本息。即使是刚需或改善性需求，高房价加高杠杆，一旦个人及家庭出现影响收入和支出及贷款人还款能力的特殊情况，就可能带来还贷风险。一旦相关风险不可控，必然拖累宏观经济的发展。美国的次贷危机就是高杠杆带来的前车之鉴。

　　不继续加杠杆，那又该如何去库存？要靠人的城镇化。2014年末，我国一产从业人员比重已经降至30%以下，为29.5%，但总人口中乡村人口的比重仍为45.3%。早在2005年，美国、日本、德国、英国、法国一产人员比重就分别达到了1.6%、4.4%、2.4%、1.3%和3.6%。所以说，推进人的城镇化和推动一产人员向二三产业转移的过程，在我国还远未完结。因此，要在坚持居住属性和分城施策原则的前提下，在保持房地产业健康发展和推进农业现代化的同时，加快人的城镇化进程，进而带动二三线城市去库存。

　　着眼长远，经济社会要想实现持续健康发展，必须大力推进经济转型升级、结构调整、动能转换，真正改变对土地财政过度依赖。