购买二手房 咱得长点心

　　原标题：购买二手房 咱得长点心

　　近日，有读者询问购买二手房的相关手续问题，称对二手房交易需要注意的事项不太了解。那么，在二手房交易中，需要注意些什么？怎样才能避免交易纠纷呢？记者为此咨询了甘肃省司法厅调解专家、甘肃省人民调解协会副秘书长解放，听听专家的提醒——

　　敲黑板 划重点

　　1.产权是否明晰可靠：首先应注意审查产权证的真伪，产权证上的名字与房主出具的自己的身份证名字是否一致？产权的性质和内容（包括面积、地址及标准价房的分配比例）是否明确？此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，因为产权性质的不同牵涉到成交过户的程序、税率等重要问题。

　　2.若系单位住房，原单位是否允许转卖：应确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法（如标准价购买的公房出让就存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题）。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房若没有单位同意，不可能取得转售资格。

　　3.是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外（这需要和房主具体协商）。

　　4.确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

　　5.观察房屋的内部结构：注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还需索要房屋的内部结构图，以便日后装修。

　　6.考察房屋的市政配套：主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。

　　7考察物业的管理水平：包括提供服务的内容、安保、保洁、绿化及基本生活设施的管理。

　　交易前 懂流程

　　1.买方咨询：买方应全面了解房屋整体现状及产权状况；要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　2.签订合同：卖方提供了房屋的合法证件后，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是房屋买卖的必经程序，是由双方协商的约定），买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋产权状况及成交价格、房屋交付时间、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　3办理过户：买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门会严格查验有关证件及产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　4签订卖房合同：房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　5.缴纳税费：税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　这些手续办理完毕，拿到二手房过户后的新房产证后，你就成为此房的合法产权人了。

　　掌上兰州·兰州晨报记者 丁凯珊