楼市去库存兰州怎么去？

　　原标题：楼市去库存兰州怎么去？

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　　中国甘肃网1月18日讯 据兰州晚报报道 (记者 王星明) 1月15日，来自易居研究院的监测数据显示，2015年年底，兰州新建商品住宅存销比为16.8个月，也就是说，兰州目前的新建商品住宅需要一年多的时间来消化。从环同比来看，这个数字，都出现了下降，其中，环比下降1%，同比下降10%。当然，针对库存量，无论是兰州官方还是开发商，都在想方设法。兰州市房产局称，将加大去库存力度，通过政府回购商品房用于保障房、鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业等方式，消化商品房库存。而兰州各楼盘最近频频促销，从首付低至3万到购房赠大礼包，还有旅游大礼包、年夜饭礼包、奢华装修等等。可见，在国家强调去库存的大环境下，无论从何种角度来看，兰州楼市2016年主基调已然奠定，那就是完成“去库存”这一“国家任务”。总体上，业内对楼市去库存还是相对乐观：“2015年市场的真实库存还是缓慢下降的”。

　　存销比：环同比均下降

　　据兰州市住房保障和房地产管理局不完全统计，目前我市库存商品房面积为1251.33万平方米，其中住宅面积为741.79万平方米，近郊四区库存面积为476.82万平方米，占到64.3%。

　　而1月15日，易居研究院的报告显示，截止到2015年年底，兰州新建商品住宅库存面积为625万平方米，同比增加9%，环比下降2%。对于两个数据的差距，易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“我们在统计时，剔除了部分无效库存，因为有一些房子卖不掉，算在里面意义已经不大了。”

　　从存销比来看，该院的监测显示，2015年年底，兰州新建商品住宅存销比为16.8个月，环比下降1%，同比下降10%。

　　“兰州2015年去库存周期总体是在收窄的，新建商品住宅存销比从当年1月份的20.3个月持续收窄到12月份的16.8个月。”严跃进认为，这样一个去化周期的变动，实际上和全国市场的走势基本一致。横向对比看，兰州目前去库存周期在各个省会城市中居于中间位置，“兰州总体上依然需要继续去库存，但去库存的焦虑总体是在下滑的。”严跃进称，尤其从西部几个城市看，兰州去化周期相对较快，比西安、西宁等城市的去库存效果相对要好。记者注意到，至2015年年底，西宁库存506万平方米，环比上涨2%，同比上涨9%，其存销比17.4；西安库存2002万平方米，环比持平，同比下降3%，其存销比16.9。而这两个城市的存销比环比都在上升。

　　政策年：“剑指”去库存

　　取消“限购令”、修改公积金、降息降准、二套房首付比例下调……2015年，完全可以说是房地产业的政策年。从央行的多轮降准降息组合发力，到公积金政策的降首付、提额度、推进异地贷款，再到税收减免、放开“限购令”；不动产登记、棚改推进；还有全面放开二孩政策，推动楼市消费，每个政策都是“剑指”去库存。而在大环境下，兰州也是，各种政策频出，为兰州楼市的平稳发展铆足了劲。

　　2015年，兰州出台了住房公积金新政，调整首付比例，提高贷款限额；

　　修订住房公积金新政，足额缴存3个月即可支取付房租，本市职工异地就业后可支取，扩大弱势群体支取范围；

　　出台土地利用实施意见，对涉及到民生的棚户区改造以及重点招商引资、公益项目用地将给予差别化的优惠政策；

　　出台“26条”新政，首次购买普通住宅契税降至1%，取消商品房套型和面积限制，取消居民在兰购房套数限制，取消境外购房限制，取消申办预售许可证形象进度限制等；

　　公积金政策继续松绑，降低首付款比例，提高贷款额度；

　　购置二套新建住宅最高补贴60%契税；

　　房屋征收中，被征收人选择货币补偿的，住宅房屋货币补偿金额按应安置房屋建筑面积市场评估价确定，并给予货币补偿金额30%奖励；甘肃住房转让手续费下调；兰州开始实施不动产登记；甘肃棚改货币安置三种方式可选。

　　去库存：必须适应市场

　　为了去库存，在政府政策大力支持下，开发商们也铆劲促销、卖力吆喝，低首付、送物业……力图在2016年春节之前，能让楼市更暖一些。不过，究竟怎样才能走出误区，达到有效去库存，仍然是需要开发商们认真思考的问题。

　　“对兰州这样的省会城市来说，消化库存相对要容易一些。”良志地产销售经理朱先生认为，省内其他三四线城市的房地产因为过度开发，销售基本上已处于停滞阶段了。而因为是省会城市，全省的人流资源仍然在不断地向兰州汇聚，因此，兰州的库存还是处于不断消化当中。“2015年，有的项目比2014年的销售更惨淡，而销售情况较好的项目也就在十分之一左右。”朱先生说，在这种情况下，政府政策刺激扶持是一方面，但房地产毕竟是一种市场产品，所以开发商需要自己做出一定的相应调整，“包括产品定位，面向哪些消费群体，这些群体能承受的价格在什么度上，总价、单价承受的度都各在哪里？这都是开发商自己需要考虑的。”只有符合市场的规律，才能把销售做上去，更大可能地去库存。所以，“去库存不是说没可能，就看开发商自己怎么去做，关键是要适应市场”。

　　酒钢外滩银谷销售经理李文龙表示，兰州库存主要还是在近郊周边，城中心的房子并没有多少库存。“去库存，政府必须出手推动。”李文龙认为，政府可以想办法把一些库存大盘做成经适房，变相地把价格降下来，“因为开发商没办法直接降价，开发商降了价，前面买了房的业主肯定不干”。2015年，海亮等几个限价盘，卖的都不错，所以如果政府能够从这方面着手，去库存的效果应该还是比较明显的。

　　“从实际的情况来看，只要开发商拿到预售许可证，那么就已经算是库存了。”严跃进分析称，比如，有楼盘拿到了预售许可证，但一直没有开盘销售，那么这也算在库存中，“其实就城关区的楼盘来说，因为其地理位置和环境的关系，销售并不会有多大问题，关键还在郊区的一些大盘。”严跃进认为，这些楼盘后续应该成为去库存的主战场，尤其是位置较偏的项目，可以通过降价等策略来去库存。另一方面，对于市区而言，应该加快旧城改造等节奏，“部分区域的房源供应其实已经有不足的风险”。