建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制

　　习近平总书记指出，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。按此要求，促进房地产市场平稳健康发展，既要完善短期调控政策，又要进一步深化住房制度改革，在基础性和支撑性制度建设方面取得突破，加快构建“四梁八柱”，真正建立长效机制。

　　住房既具有商品属性和经济功能，更具有民生属性和社会功能。过分强调住房的商品属性和经济功能，投资住房被认为是致富的快捷方式，演变成少数人牟利的工具，这不仅造成正常的住房供需关系被扭曲，更令房地产业偏离了解决人们居住难题和改善民生这一根本方向。因此，我们要深刻理解和把握“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位，建立健全促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　在一段时间里，房价上涨过快，已达到中等收入家庭无力承担的地步，拥有商品住房对低收入家庭更是遥不可及，这同住房改革的初衷严重背离。按照国际通行标准，房价收入比在3—6倍之间为合理。2006年，我国平均房价收入比为6.7，同国际平均水平接近。到2015年，剔出可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中排在前三位的为深圳27.7、上海20.8、北京18.1。相比之下，纽约8左右，东京10左右，伦敦12左右，房价收入比远低于我国。

　　自2016年10月新一轮房地产调控采取因地制宜、分城施策以来，一、二线城市房价过快上涨的势头得到暂时控制，三、四线城市去库存进程在加快，但“少数城市热、多数城市冷”的房地产市场结构性过剩局面并未根本改观。房地产调控容易在需求侧形成抑制结果，但也会将潜在需求推迟和聚集，一旦调控结束房价就可能出现“报复性上涨”。另外，未来20年内我国老年抚养比将上升一倍左右。根据国际经验，人口抚养比的这种长期上升趋势将一定程度上导致住房刚性需求下降。

　　促进房地产市场平稳健康发展，在因城施策的基础上，要从土地、财政、金融、税收等方面进一步加大改革力度，加快建立既符合中国国情又符合房地产市场规律的基础性制度和长效机制。要坚持保障基本性需求、支持改善性需求、抑制投资性需求、打击投机性需求的主线，调整房地产业定位，既要重视房地产业对经济增长的拉动作用，也要防止经济发展过度依赖房地产业，让住房回归居住本性。

　　房地产投资和消费要适度，要同国民经济的整体发展相协调，需适时采取必要调控措施，防止市场过热或过冷。改革财政体制，重塑土地出让和相关税费收入在财政支撑体系中的地位和作用，切断土地收益同地方政府预算外财政来源的紧密联系，逐步完成土地出让和税费收缴由创收工具向市场调控手段转变。深化保障房制度改革，系统设计住房保障制度框架，包括保障水平、保障方式、用地供应方式、资金筹措、建设运营、监督管理制度等，做到应保尽保、需保适保。制定贷款、担保、税费等住宅消费政策，增强低收入人群融资和支付能力，并做好住房保障制度同住房公积金、城市居民最低生活保障、失业保险、养老保险等社会保障制度和体系的配套衔接。

　　此外，还要改革住房供地和开发建设制度，打破住房开发的垄断，形成政府、集体组织、开发公司、住房合作社和业主自己开发相互竞争的多元开发格局。尽快落实城市吸纳农业转移人口落户数量同新增建设用地挂钩的政策，坚持增量供给和存量挖潜相结合，提高存量用地使用比例。创新住房金融制度，支撑起住有所居。加强日常监管，促进新建商品住房市场、二手房市场、租赁市场共同发展。